Pourquoi il faut refuser un terrain trop petit

En tant que particulier, lorsque l’on se lance dans un projet de construction de maison individuelle, le choix du terrain est primordial. En raison des finances, ou parce qu’on ne tient pas à construire grand ou à disposer de beaucoup de jardin, il peut être tentant de s’intéresser à de petits terrains. La question de la taille est pourtant décisive pour la concrétisation du projet, un terrain trop petit peut vous exposer à de multiples complications, voire un refus par l’administration de votre permis de construire. DDPC, spécialiste du dépôt de permis de construire, détaille les cas où le terrain est trop petit pour être construit.

Cadastre d'une commune avec les terrains et les bâtis.

Surface inférieure à la surface minimale autorisée par le Plan local d’urbanisme (PLU)

Il n’existe pas de loi nationale régissant la surface des terrains à construire, mais un PLU (bientôt remplacés par le PLUi) ou le RNU pour chaque commune. Depuis les années 2000, c’est un document mis en place par les communes pour planifier leur aménagement et leur développement. Il prend en compte certaines spécificités comme la destination des projets de construction (logement, commerce, agricole…), des zones protégées (zone Natura 2000, Zone Humide, etc…), des notions de cohérence de paysage (pente de toit, couleur de façade et menuiserie…) et aussi parfois une surface minimale autorisée, dans les cas où la commune ne souhaite pas une population trop dense, ou circonscrire les habitations sans terrain au centre-ville par exemple. Tout ceci est précisé dans le PLU de la commune, à consulter gratuitement en mairie, pour vérifier la viabilité de votre projet avant de déposer votre demande de permis de construire.

La surface à construire sur votre terrain dépasse ce que le PLU autorise

Autre cas de figure, le terrain est à la bonne taille selon le PLU, mais votre projet de construction induit une emprise au sol trop grande. Le PLU peut en effet introduire des notions de Coefficient d’occupation des sols (COS) ou d’emprise au sol (CES), ou encore un Plafond légal de densité (PLD), tous trois ayant le même objectif : limiter la densité des constructions sur la commune. Attention, toute construction sur le terrain, même une cabane de jardin ou une piscine, compte dans les calculs, il faut aussi songer à votre projet dans son futur.

Si vous tenez absolument à telle surface pour votre projet (toute dépendance comprise), il faudra prendre en compte ces paramètres, et donc possiblement chercher un terrain plus grand pour bâtir.

Insuffisance d’espaces libres

Un cas particulier peut concerner le terrain sur lequel vous avez jeté votre dévolu : il est suffisamment grand, la surface d’emprise au sol est respectée, mais sa forme rend impossible l’application des règles d’implantation. Il existe en effet des distances minimales à respecter par rapport à la voie publique, aux limites du terrain lui-même. N’oubliez pas que si le projet ne respecte pas le PLU ou le RNU, alors l’administration pourra refuser la demande de permis de construire.

D’autre part, outre le Code de l’Urbanisme, le Code Civil, le Code Rural, le Règlement Sanitaire Départemental, et beaucoup d’autres textes sont applicables pour une construction.

Nos recommandations

Lorsque vous achetez un terrain, vérifiez bien sur un plan de géomètre à l’échelle la surface réellement constructible, en déduisant les surfaces non constructibles du terrain (marges de recul par rapport à la rue, distances par rapport aux limites des terrains voisins, servitudes de passage, de canalisation, de passage d’une ligne électrique, de zone hertzienne, de zone de survol des avions, d’écoulement (ruissellement depuis des terrains situés autour), de vue (servitudes non aedificandi), de puisage, etc… En effet, dans la surface des terrains, vous devez vérifier que votre projet de maison « tienne » bien dans ce qui restera de surface constructible une fois les surfaces non constructibles déduites et les surfaces qui seront réservées au passage de véhicules, places de stationnement obligatoires et surface de manœuvre du ou des véhicules (comptez au moins 25 m² par véhicule – 5 m x 2,50 m pour le stationnement et au moins autant pour sortir le véhicule), une fois déduites les surfaces liées à l’assainissement autonome et à l’infiltration des eaux pluviales. Pour conseil, placez toujours une fosse toutes eaux ou une micro-station, et leur système de drains d’infiltration, à plus de 5 m des murs d’une maison. Tenez compte aussi des réserves d’énergies pour votre chauffage : gaz propane ou butane, fuel, bois (et donc du passage des camions pour les livraisons – largeur que nous recommandons : au moins 5 m).

Tenez compte aussi, si le terrain est en pente, des remblais et des talus, qui peuvent avoir une emprise non négligeable.

Faites aussi attention aux arbres sur le terrain ; s’ils sont indiqués sur la carte IGN au 1/25.000, qui est aussi la carte appelée « carte d’état-major », ces arbres sont classés et vous ne pouvez pas les couper ; il en est de même si ces arbres figurent sur le plan du PLU.

Il peut arriver qu’une fois toutes les contraintes appliquées sur le terrain, il ne reste plus, par exemple, que 15 m² constructible sur un terrain dont la surface totale peut être de plus de 800 m².

Attention, quand vous achetez un terrain constructible, le prix au m² comprend aussi toutes les parties non constructibles du terrain, il y a donc une négociation qui doit s’instaurer avec le vendeur ou l’agence immobilière, car bien souvent il y a plus de surface de terrain non constructible que de surface réellement constructible.

Vous savez désormais quels critères de taille (dimensions) vous devez prendre en considération lorsque vous recherchez un terrain pour votre maison. N’hésitez pas à sollicitez les conseils de notre équipe spécialisée pour concrétiser votre projet.

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