Étude de sol ou étude géotechnique : pourquoi faut-il la rendre obligatoire avant la réalisation du dossier de demande permis de construire ?

Ce mois d’août 2020 a été marqué par une forte actualité dans le monde de la vente de terrain. Les notaires ont dû reporter certains de leurs actes, concernant les ventes de terrains constructibles; propriétaires  et acquéreurs ont vu leur projet reporté.Etude de Sol G2

La loi ÉLAN a été complétée mi-août par plusieurs décrets

  • L’un rendant obligatoire les études géotechniques phase principes généraux de construction (G1PGC) pour la vente de terrain « non bâti ». La loi demande une étude G1PGC par lot, et non une étude pour tous les lots d’un lotissement.
  • L’autre obligeant les constructeurs de maison individuelle à réaliser des études géotechniques d’avant-projet (G2AVP) et en phase de projet (G2PRO).

Cette loi ne concerne pas tout le territoire mais uniquement les zones d’aléas moyens et forts comme indiqué sur le site gouvernemental Géorisque.

Cette loi rentre dans la lignée des lois anticipatives du réchauffement climatique. Ce phénomène va effectivement mettre à rude épreuve les constructions sur les terrains argileux. Ne pas oublier non plus l’article 19 ter de cette loi, qui fait imputer aux vendeurs de terrains constructibles la charge de l’étude de sol.

Exemple d'étude de sol. Spécialiste de l'étude de sol.

Dans la foulée de cette loi, les particuliers comme les professionnels vont donc être de plus en plus nombreux à se demander s’il ne serait pas judicieux d’imposer l’étude de sol plus complète que la mission G1PGC comme par exemple une étude géotechnique d’avant projet (dite G2AVP) avant la procédure de demande de permis de construire. Certaines préfectures ont pris les devants en imposant ce type d’étude (G2AVP) dans le cas de plan de prévention « mouvement de terrain ». C’est par exemple le cas dans certaines communes de la région Nouvelle Aquitaine pour des risques :

  • RRGA (risque retrait gonflement des argiles)
  • RMVT (risque de mouvement de terrain), typiquement dans des zones de glissement (par exemple sur la commune de Floirac)

Ailleurs, la G2AVP est pourtant indispensable pour faire reconnaître un sinistre auprès des assureurs. Il est probable d’ailleurs, que sans étude géotechnique G2AVP, l’assurance décennale ne fonctionne pas en cas de sinistre. Notre bureau d’études spécialisé dans l’élaboration du dossier pour obtenir le permis de construire, recommande vivement à ses clients de réaliser cette étude géotechnique, et de la fournir à l’architecte réalisant l’étude du projet. Nous souhaitons vous énumérer les raisons dans cet article.

Qui doit faire cette étude de sol et pourquoi ?

Actuellement, l’étude de sol G2AVP est faite à la demande du client (maître d’ouvrage souvent échaudé par des expériences coûteuses d’un sinistre dû à l’état du sol), d’une mairie qui l’impose via son PPR (plan de prévention des risques), par l’assureur (qui assure en dommage ouvrage le maitre de l’ouvrage, et qui peut être souvent imposée par la banque Crédit Immobilier). La mission G1PGC sera quant à elle demandée par la loi via l’agence immobilière, le notaire ou le vendeur du terrain.

Pour autant, la mission G1PGC se contente de faire un seul sondage sur la parcelle, un essai en laboratoire pour connaitre la sensibilité du sol au RRGA, conclut à l’absence ou non d’argiles et dans l’affirmative, à la sensibilité de l’argile vis-à-vis du RRGA. Ces éléments sont demandés dans les décrets d’application de la loi ÉLAN. Certains bureaux d’études géotechniques pourront donc s’en contenter. Pour autant, nous conseillons de demander de poursuivre la mission G1PGC, comme le demande la norme NFP94500, par une préconisation des fondations et du dallage.

En cas de doute sur la nature du terrain, le prestataire de construction peut aussi la suggérer au démarrage des travaux de gros œuvre ; si les excavations sont non conformes à l’étude G2, les entreprises doivent envoyer une lettre recommandée au client afin de leur indiquer leur refus de poursuivre les travaux. En effet, l’étude de sol (G2AVP mais surtout G2PRO) permet (et est le seul moyen) de calculer les fondations nécessaires à la construction d’un bâtiment (type d’armatures, positionnement des armatures, type de béton et de ciment). Par ailleurs, la G2AVP constitue une condition sine qua non réclamée par les compagnies d’assurance pour souscrire à la garantie de dommage ouvrage. Cette démarche est donc a priori autant réalisée par les professionnels que par les particuliers, même ceux qui se mettent hors la loi en ne souscrivant pas d’assurance dommage ouvrage.

À quoi sert l’étude géotechnique G2AVP ?

Complément d’informations de l’étude préliminaire G1, qui expose dans les grandes lignes les spécificités du terrain, l’étude G2AVP se concentre d’avantage sur la faisabilité d’un projet immobilier précis. Elle permet notamment de déterminer si la parcelle comporte des désordres naturels comme l’argile gonflante, des cavités, des nappes phréatiques, les résistances de pointe et de compression, ou encore un sol dont la portance est faible ou de nature glissante. L’activité sismique ainsi que les événements météorologiques extrêmes sont également pris en compte dans le rapport. En ayant connaissance de la nature du sol et des éventuels risques géotechniques, le constructeur peut alors définir le type de fondation et solutionner les défauts du terrain pour que la construction soit pérenne. Par conséquent, l’étude de sol permet de calculer les coûts des travaux avec plus de précision. Ainsi, si leur valeur dépasse celle de l’estimation du futur bien, le propriétaire peut prendre la décision de stopper le projet. Il en va de même si aucune solution n’est envisageable. L’étude de sol d’avant-projet G2 peut donc vous faire gagner du temps, de l’énergie et de l’argent.

Pourquoi la rendre obligatoire pour les particuliers ?

Valable 10 ans après la réception de l’ouvrage pour un coût aux alentours de 2000 euros pour une maison, cette étude géotechnique ne doit pas être considérée comme une dépense superflue, même si elle ne révèle aucun risque majeur pour votre projet. En plus de vous offrir une certaine sérénité et une réduction importante sur l’assurance dommage ouvrage, la G2AVP comporte également des avantages au moment de la construction. En effet, sans elle, il est probable que vous engagiez des travaux inutiles visant à renforcer la structure. En plus d’entrainer un surcoût, cette précaution inadaptée peut nuire à la solidité et la stabilité de l’ouvrage. Le résultat peut donc être l’inverse de l’effet désiré.

Votre contact pour toutes vos démarches

Le rapport géotechnique doit être réalisé par une entreprise spécialisée dans ce domaine selon la norme NF P94-500. DDPC travaille avec un vaste réseau de professionnels du BTP afin de vous aider à réaliser vos démarches. Contactez-nous via notre site internet pour en savoir plus.

Recommandations DDPC

L’étude de sol G2AVP doit se faire avec une foreuse pour réaliser au moins un sondage pressiométrique. Ce sondage doit être descendu de 8 m dans le bon sol, voire plus. L’enjeu est financier car si une mission G2AVP faite de tarière et de pénétromètre conclut à la nécessité de fondations profondes, il faut que le maître d’ouvrage paye à nouveau pour que le géotechnicien revienne faire un sondage pressiométrique indispensable pour le calcul des frottements des micro-pieux.

Les sondages de sol faits avec une mini-pelle ou similaire n’ont aucune valeur probante dans le calcul et la détermination du type de fondation à prescrire pour le bâtiment projeté.

Foreuse pour étude de sol.

Micro pieux dallage

 

 

 

 

 

fondations micro-pieux

 

Ont participé à la rédaction de cet article la société d’étude géotechnique GéoFondation, la société d’architecture et d’ingénierie KDA, la société de réalisation de fondations spéciales et micro-pieux Temsol.

Logo des entreprises ayant rédigé cet article.

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