Le blog conseils et astuces - DDPC https://www.ddpc.fr Mon permis de construire en ligne Fri, 15 Apr 2022 10:38:23 +0000 fr-FR hourly 1 Covid-19 : DDPC reste actif pendant le confinement https://www.ddpc.fr/covid-19-ddpc-reste-actif-pendant-le-confinement/ Thu, 09 Apr 2020 16:03:51 +0000 https://www.ddpc.fr/?p=3141 Le bureau d’études de demande de permis de construire (DDPC) propose toujours ses services pendant la période de confinement, car même […]

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Le bureau d’études de demande de permis de construire (DDPC) propose toujours ses services pendant la période de confinement, car même si l’activité économique de la France est actuellement au ralenti, les projets d’habitation, eux, ne s’arrêtent pas. Vous avez besoin de conseils pour constituer votre dossier de permis de construire ? Cet article est aussi l’occasion pour nous de vous rappeler les prestations disponibles sur notre site internet. Réalisez toutes vos démarches en ligne !

Qui sommes-nous ?

Nous sommes un bureau d’études composé de plusieurs architectes, ingénieurs et experts en bâtiment. Notre société offre aux particuliers et aux professionnels l’opportunité de simplifier de nombreuses démarches administratives liées à la construction. En effet, notre expérience ainsi que nos connaissances dans le domaine du BTP font de nous les personnes les mieux placées pour remplir, en bonne et due forme, les documents relatifs au permis de construire.

Nos autres prestations

Nous avons conscience, plus que n’importe qui d’autre, que chaque projet est unique et comporte souvent des spécificités. La demande de permis de construire peut, de fait, s’avérer longue et pénible. C’est pourquoi nous proposons une multitude de services pour vous aider à obtenir l’autorisation de débuter vos travaux, et ce, dans les meilleurs délais.

Outre le permis de construire, nous nous proposons de vous aider dans vos demandes de certificat d’urbanisme, de permis de démolir, dans votre relevé de bâtiment ou pour faire un état des lieux avec rapport d’expertise.

N’hésitez pas à nous faire part de votre projet et de vos questions sur le formulaire de contact de notre site internet.

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Habiter Post Crise Covid-19 https://www.ddpc.fr/habiter-post-crise-covid-19/ https://www.ddpc.fr/habiter-post-crise-covid-19/#comments Fri, 15 Apr 2022 10:38:23 +0000 https://www.ddpc.fr/?p=4598 Habiter « Post-crise du Covid-19 » Face à l’urgence écologique, les Français ont déjà commencé à réfléchir sur leur manière d’habiter avant la […]

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Habiter « Post-crise du Covid-19 »

Face à l’urgence écologique, les Français ont déjà commencé à réfléchir sur leur manière d’habiter avant la pandémie. À la suite de l’explosion subite du télétravail forcé, la crise sanitaire a obligé de nombreux foyers à revoir leur priorité humaine et sociale, ainsi qu’à appréhender différemment leur quotidien et le « bien-être chez soi ».

Beaucoup, ont décidé de prolonger l’expérience et de déménager pour une meilleure qualité de vie « au vert ». En ce moment les « écoquartiers » et les constructions passives gagnent de l’ampleur, avec plus de 7.000 nouvelles maisons basses consommations construites en France en 2021.

La vie en vert

Bâtir une maison écologique, n’est pas anodin, cela se planifie. Leur but est d’être ultra-performantes d’un point de vue énergétique. Pour ce faire, le choix du terrain et la position du bâtiment sont primordiaux car ils influent sur l’utilisation de la lumière naturelle, du vent ou encore de l’ombre. La lecture de La maison de rêve ou La poétique de l’Espace de Gaston Bachelard sont de bonnes introductions à la répartition et à la disposition des pièces de votre logement.

Spécialiste de la maison et du permis de construire DDPC vous accompagne, au travers des architectes designers de l’agence  Kube Design Architecture dans l’élaboration de vos plans de maison, pour une maison adaptée au terrain, à vos besoins et qui vous ressemble.

Vers de nouveaux matériaux plus écologiques et innovants

Loin des a priori, les matériaux de construction écologiques et biosourcés ne sont pas forcément plus difficiles à mettre en place ou plus onéreux. Certains matériaux existent depuis des millénaires, notamment le bois devenu un incontournable grâce à sa capacité à devenir 15 fois plus isolant que le béton classique. Il peut être utilisé en façade pour assurer une bonne isolation thermique, permettant par la même occasion de résister à l’humidité, aux chocs et de s’associer à d’autres matériaux. Ce type de choix peut conférer à votre logement un cachet et une esthétique plus moderne et contemporaine.

Maison de ville en bois - biosourcéeÀ la suite de l’entrée en vigueur de la RE 2020, un grand nombre de consommateurs s’interroge sur la nocivité des produits utilisés dans la construction et la rénovation de leur habitat.

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Pourquoi il faut refuser un terrain trop petit https://www.ddpc.fr/pourquoi-il-faut-refuser-un-terrain-trop-petit/ Fri, 26 Feb 2021 14:06:32 +0000 https://www.ddpc.fr/?p=3759 En tant que particulier, lorsque l’on se lance dans un projet de construction de maison individuelle, le choix du terrain est […]

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En tant que particulier, lorsque l’on se lance dans un projet de construction de maison individuelle, le choix du terrain est primordial. En raison des finances, ou parce qu’on ne tient pas à construire grand ou à disposer de beaucoup de jardin, il peut être tentant de s’intéresser à de petits terrains. La question de la taille est pourtant décisive pour la concrétisation du projet, un terrain trop petit peut vous exposer à de multiples complications, voire un refus par l’administration de votre permis de construire. DDPC, spécialiste du dépôt de permis de construire, détaille les cas où le terrain est trop petit pour être construit.

Cadastre d'une commune avec les terrains et les bâtis.

Surface inférieure à la surface minimale autorisée par le Plan local d’urbanisme (PLU)

Il n’existe pas de loi nationale régissant la surface des terrains à construire, mais un PLU (bientôt remplacés par le PLUi) ou le RNU pour chaque commune. Depuis les années 2000, c’est un document mis en place par les communes pour planifier leur aménagement et leur développement. Il prend en compte certaines spécificités comme la destination des projets de construction (logement, commerce, agricole…), des zones protégées (zone Natura 2000, Zone Humide, etc…), des notions de cohérence de paysage (pente de toit, couleur de façade et menuiserie…) et aussi parfois une surface minimale autorisée, dans les cas où la commune ne souhaite pas une population trop dense, ou circonscrire les habitations sans terrain au centre-ville par exemple. Tout ceci est précisé dans le PLU de la commune, à consulter gratuitement en mairie, pour vérifier la viabilité de votre projet avant de déposer votre demande de permis de construire.

La surface à construire sur votre terrain dépasse ce que le PLU autorise

Autre cas de figure, le terrain est à la bonne taille selon le PLU, mais votre projet de construction induit une emprise au sol trop grande. Le PLU peut en effet introduire des notions de Coefficient d’occupation des sols (COS) ou d’emprise au sol (CES), ou encore un Plafond légal de densité (PLD), tous trois ayant le même objectif : limiter la densité des constructions sur la commune. Attention, toute construction sur le terrain, même une cabane de jardin ou une piscine, compte dans les calculs, il faut aussi songer à votre projet dans son futur.

Si vous tenez absolument à telle surface pour votre projet (toute dépendance comprise), il faudra prendre en compte ces paramètres, et donc possiblement chercher un terrain plus grand pour bâtir.

Insuffisance d’espaces libres

Un cas particulier peut concerner le terrain sur lequel vous avez jeté votre dévolu : il est suffisamment grand, la surface d’emprise au sol est respectée, mais sa forme rend impossible l’application des règles d’implantation. Il existe en effet des distances minimales à respecter par rapport à la voie publique, aux limites du terrain lui-même. N’oubliez pas que si le projet ne respecte pas le PLU ou le RNU, alors l’administration pourra refuser la demande de permis de construire.

D’autre part, outre le Code de l’Urbanisme, le Code Civil, le Code Rural, le Règlement Sanitaire Départemental, et beaucoup d’autres textes sont applicables pour une construction.

Nos recommandations

Lorsque vous achetez un terrain, vérifiez bien sur un plan de géomètre à l’échelle la surface réellement constructible, en déduisant les surfaces non constructibles du terrain (marges de recul par rapport à la rue, distances par rapport aux limites des terrains voisins, servitudes de passage, de canalisation, de passage d’une ligne électrique, de zone hertzienne, de zone de survol des avions, d’écoulement (ruissellement depuis des terrains situés autour), de vue (servitudes non aedificandi), de puisage, etc… En effet, dans la surface des terrains, vous devez vérifier que votre projet de maison « tienne » bien dans ce qui restera de surface constructible une fois les surfaces non constructibles déduites et les surfaces qui seront réservées au passage de véhicules, places de stationnement obligatoires et surface de manœuvre du ou des véhicules (comptez au moins 25 m² par véhicule – 5 m x 2,50 m pour le stationnement et au moins autant pour sortir le véhicule), une fois déduites les surfaces liées à l’assainissement autonome et à l’infiltration des eaux pluviales. Pour conseil, placez toujours une fosse toutes eaux ou une micro-station, et leur système de drains d’infiltration, à plus de 5 m des murs d’une maison. Tenez compte aussi des réserves d’énergies pour votre chauffage : gaz propane ou butane, fuel, bois (et donc du passage des camions pour les livraisons – largeur que nous recommandons : au moins 5 m).

Tenez compte aussi, si le terrain est en pente, des remblais et des talus, qui peuvent avoir une emprise non négligeable.

Faites aussi attention aux arbres sur le terrain ; s’ils sont indiqués sur la carte IGN au 1/25.000, qui est aussi la carte appelée « carte d’état-major », ces arbres sont classés et vous ne pouvez pas les couper ; il en est de même si ces arbres figurent sur le plan du PLU.

Il peut arriver qu’une fois toutes les contraintes appliquées sur le terrain, il ne reste plus, par exemple, que 15 m² constructible sur un terrain dont la surface totale peut être de plus de 800 m².

Attention, quand vous achetez un terrain constructible, le prix au m² comprend aussi toutes les parties non constructibles du terrain, il y a donc une négociation qui doit s’instaurer avec le vendeur ou l’agence immobilière, car bien souvent il y a plus de surface de terrain non constructible que de surface réellement constructible.

Vous savez désormais quels critères de taille (dimensions) vous devez prendre en considération lorsque vous recherchez un terrain pour votre maison. N’hésitez pas à sollicitez les conseils de notre équipe spécialisée pour concrétiser votre projet.

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L’assurance dommages-ouvrage : obligation légale ou pas ? https://www.ddpc.fr/lassurance-dommages-ouvrage-obligation-legale-ou-pas/ Wed, 24 Feb 2021 08:27:26 +0000 https://www.ddpc.fr/?p=3755 Les constructions sont de plus en plus encadrées et réglementées, chaque gouvernement apportant son lot de mesures à destination de ce […]

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Les constructions sont de plus en plus encadrées et réglementées, chaque gouvernement apportant son lot de mesures à destination de ce secteur. Le but de tout cela est en partie de protéger les clients qui souhaitent faire construire ou rénover leur maison. L’une de ces règles consiste en l’obligation de souscrire à des assurances, telles que l’assurance dommages-ouvrage. Celle-ci doit être choisie avant l’ouverture du chantier par le maitre d’ouvrage selon l’article L242-1 du code des assurances. Mais souscrire à ce type d’assurance est-il obligatoire, de quoi protège-t-elle les propriétaires mais également les futurs acquéreurs ? C’est ce que DDPC, votre expert en permis de construire, va vous expliquer.

Deux personnes négiciant un contrat d'assurance pour la construction d'une maison.

Group of middle age Asian business people and lawyers discussing and sign a contract in meeting room.

L’assurance dommages-ouvrage, c’est quoi ?

Cette assurance permet de préfinancer des réparations de dommages de nature décennale, c’est-à-dire des dommages qui concernent la solidité de l’ouvrage ou d’un équipement indissociable du bâtiment, pendant dix ans à compter de sa réception. Toutefois, elle ne prend effet qu’après le délai de garantie de parfait achèvement, soit un an après réception de l‘ouvrage.

L’assurance dommages-ouvrage permet de réaliser les réparations sur votre bâtiment, généralement liées à des malfaçons, et normalement sous garantie décennale, sans avoir à attendre la décision de justice finale sur les responsabilités des différentes parties. Votre assureur dommages-ouvrage se retournera directement contre les assurances du constructeur ou des entreprises. Sans l’assurance dommages-ouvrage, il faudrait attendre la fin des recours et actions en justice qui peuvent durer beaucoup plus de cinq ans, pour pouvoir faire réaliser les travaux de réparation. En effet, tant que l’action en réparation n’est pas jugée et définitive, vous ne pouvez pas faire les travaux car ils feraient disparaitre « les éléments de preuve du dol ».

Ça couvre quoi ?

Pour les travaux de construction, l’assurance dommages-ouvrage va couvrir tous les vices et les malfaçons qui pourraient mettre en péril la solidité de la construction. Cela comprend également les vices du sol, et les désordres qui questionnent la destination de l’ouvrage. En somme, fissures, affaissement, infiltration d’eau dans les murs, problèmes d’isolation, de charpente, de couverture, etc. sont autant de dommages qui seront pris en compte par cette assurance.

Comme nous l’avons expliqué plus haut, tous les dommages qui affectent les éléments d’équipement qui sont indissociables de l’ouvrage sont aussi couverts. Sont concernés par cette clause : la dépose, le démontage et/ou le remplacement qui doit être effectué en touchant la structure principale, en l’abîmant ou en supprimant une partie qui lui sert de support.

Est-elle obligatoire ou pas ?

L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour le maitre d’ouvrage, mais tout le monde n’y souscrit pas. Elle a été rendue obligatoire par la loi Spinetta promulguée en 1978 au vu des nombreux sinistres constatés après achèvement de travaux en France. Elle est présente pour protéger les particuliers et leur permettre d’avoir accès rapidement aux indemnisations nécessaires aux rénovations sans attendre. Si vous n’y avez pas souscrit, vous pourriez faire face à plusieurs experts des différents corps de métier, pour finir devant le tribunal, en plus d’aller au-devant d’une amende de 75 000 euros et d’une peine de six mois de prison.

Grâce à cette assurance, les délais d’attente sont considérablement réduits, et vous évitez les procédures longues et coûteuses. Avant cette loi, de nombreuses familles se sont retrouvées sans abris et sans maison à cause de sinistres et de vices de construction, alors que les crédits devaient être honorés, ce qui les mettait dans des situations critiques.

Enfin, si vous revendez votre bien avant 10 ans et qu’un sinistre se déclare, c’est encore votre assurance dommages-ouvrage qui doit couvrir d’éventuels dommages. Du coup, le nouveau propriétaire est en droit de se retourner contre vous. Autant dire que l’assurance dommages-ouvrage ne doit pas être résiliée avant la fin de la garantie décennale.

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Plusieurs constructeurs proposent un délai de construction de maison de 9 mois https://www.ddpc.fr/yona-design-propose-un-delai-de-construction-de-maison-de-5-mois/ Mon, 23 Nov 2020 15:14:14 +0000 https://www.ddpc.fr/?p=3659 Les petites entreprises de constructions de maison individuelles sont des entreprises à taille humaine, engagées dans la construction responsable de maisons […]

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Les petites entreprises de constructions de maison individuelles sont des entreprises à taille humaine, engagées dans la construction responsable de maisons design et proposant un temps de construction de maison court (inférieur à 1 an)

Projet de construction de maison neuve sous délai de 5 mois.

Les maisons ont une conception réfléchie, les espaces intérieurs sont optimisés, répondant aux désirs des acquéreurs et futurs occupants et habitants. Le choix de l’ossature métallique et autres composantes pré-usinées permet un gain de temps non négligeable sur un délai de construction d’une maison neuve, permettant au propriétaire d’entrer dans sa maison en moins de 9 mois, une fois le permis de construire accepté et le recours des tiers purgé.

Atouts environnementaux d’un délai de 9 mois pour construire une maison

De plus en plus de chantiers se déroulent en filière dite « sèche », il n’y a que très peu de rejet d’eau sur le chantier. Tout est découpé, usiné, soudé et traité en usine. Ceci minimise ainsi au maximum les déchets sur le site de construction et réduit le temps construction et donc de livraison. Les matériaux utilisés permettent de diminuer l’empreinte carbone des constructions tout comme la rapidité d’exécution du chantier, c’est-à-dire le temps moyen de construction de maison.

Les délais de livraison étant raccourcis, le stress sur le milieu naturel l’est tout autant. La conception des maisons sur un délai moyen de construction de cet ordre permet moins de pénibilité pour les ouvriers, moins de déplacements sur la durée, moins de travail du sol, très peu d’eau, peu de déchets et surtout le recours au ciment est minimisé. Les matériaux employés sont rigoureusement audités sur leur empreinte carbone, leur performance et leur durée de vie. À titre d’exemple, les nombreuses solutions bardage sont garanties plus de 20 ans ans en milieu salin (bord de mer). D’ailleurs, les maisons peuvent aussi être conçues pour être envoyées par conteneurs dans les Dom Tom, et à l’étranger.

Projet de maison.

Une construction de maison en un délai de 9 mois, mais pas au détriment de la qualité

Sur le plan thermique, les nouvelles maisons de constructeurs identifiés assurent une consommation d’énergie trois fois moins importante qu’une maison standard (chauffage et climatisation), en dépassant très largement les obligations liées à la RT2012, dont par exemple des parties vitrées réalisées en triple vitrage, et en incluant un système de chauffage-ventilation-climatisation (CVC) très précis.

Pour ce qui est du confort dans les maisons  des petits constructeurs soucieux des économies d’énergies, il faut noter qu’elles nécessitent très peu d’énergie pour maintenir une température agréable toute l’année (~15kW.an.m²). Les matériaux employés ne requièrent que peu ou pas d’entretien et ont une durée de vie bien supérieure à ceux utilisés dans une maison traditionnelle. L’isolation phonique est optimale.

Beaucoup de petits constructeurs conçoivent des maisons au design unique ; le design et l’aménagement des habitations est à l’image des maîtres de l’ouvrage, des habitants occupants ; l’espace de vie intérieur est adapté à leurs attentes et besoins, tout en respectant leur budget, parce que l’enjeu est aussi là.

Construire en charpente métallique ou en bois, c’est s’affranchir de refends et libérer l’espace intérieur (la structure est uniquement périphérique), il est plus facile d’organiser les volumes et l’emplacement des ouvertures selon les souhaits des clients. De plus, sur chaque dossier, Les constructeurs travaillent avec des architectes indépendants et expérimentés comme l’agence d’architectes et d’ingénieurs Kube Design Architecture Sas (KDA Sas).

Si vous souhaitez en savoir davantage sur le temps de construction d’une maison, nous vous invitons à vous rapprocher de l’un des contacts suivants : KDA ou DDPC .

 

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Pourquoi faire appel à un ingénieur béton pour votre construction ? https://www.ddpc.fr/pourquoi-faire-appel-a-un-ingenieur-beton-pour-votre-construction/ Wed, 18 Nov 2020 16:25:48 +0000 https://www.ddpc.fr/?p=3637 De nos jours, lorsque l’on souhaite faire construire un immeuble ou une maison, que recherche-t-on avant tout ? La réponse est simple : […]

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De nos jours, lorsque l’on souhaite faire construire un immeuble ou une maison, que recherche-t-on avant tout ? La réponse est simple : la sécurité et la solidité. Afin de garantir ces deux points primordiaux pour toute construction, il existe des normes à respecter, notamment en ce qui concerne la structure car lorsque l’on voit les milliers de tonnes que peuvent peser les bâtiments, on peut aisément imaginer la charge que celle-ci doit supporter chaque jour. C’est précisément là qu’intervient l’ingénieur béton, auquel il est très avantageux de faire appel pour toutes vos constructions. DDPC, votre expert en permis de construire, vous explique pourquoi.

Wide angle view on the concrete foundation at the construction site with two builders standing with drawings during the sunset

ROSSandHELEN photoqraphers – stock.adobe.com

Le métier d’ingénieur béton

L’ingénierie béton qualifie des professionnels en génie civil et en bâtiment titulaires d’un diplôme d’ingénieur. Ils travaillent généralement en bureau d’étude et en étroite collaboration avec l’architecte.

En tant qu’ingénieur béton, cette personne s’occupe de calculer les éléments de structure béton armé, en commençant par le dimensionnement des fondations, puis des éléments verticaux et horizontaux de la structure, en prenant soin de respecter les règles de calculs (BAEL pour béton armé aux états limites, CC BA 68 pour conception et calcul des ouvrages en béton armé 1968, BPEL pour béton précontraint aux états limites, Eurocode 2 (Eurocode Béton)) pour le dimensionnement des structures en béton armé en en maçonnerie.

L’ingénieur béton fournira à l’entreprise de maçonnerie génie civil les plans de ferraillages, le cahier de détail des ferraillages, la nomenclature des aciers, les plans de coffrage, la note de calcul afférente à l’étude et aux plans du projet. Les plans de ferraillages sont très importants, car d’une part ils permettent la commande des aciers par l’entreprise aux fabricants, mais d’autre part, ils indiquent les calages, liens, ligatures, soudures et recouvrements nécessaires à la mise en œuvre des aciers, et des éléments de ferraillages préfabriqués (HA (haute adhérence), treillis soudés, carrés, épingles, stabox, cadres, écarteurs, crosses, équerres, etc.).

Pourquoi avoir recours à un ingénieur béton ?

Faire appel à ce professionnel présente de nombreux avantages. Tout d’abord, c’est la garantie d’une construction solide, fiable et durable. Grâce à lui, votre bâtiment, votre maison est sécurisée et elle peut faire face à de fortes intempéries mais aussi aux risques sismiques. La France, plus particulièrement les régions métropolitaines de Provence-Alpes-Côte d’Azur, Auvergne-Rhône Alpes, Grand-Est, Occitanie et Nouvelle-Aquitaine ainsi que les départements, régions et collectivités d’outre-mer, sont des zones sismiques actives. Il est important d’y avoir des constructions résistantes et répondant aux normes parasismiques. D’ailleurs, dans les DROM-COM, où le risque est le plus élevé, l’étude béton est obligatoire et une attestation de conformité certifiée par un ingénieur devra être fournie lors du dépôt de votre permis de construire.

L’ingénieur béton s’occupe aussi d’indiquer le type de ciment qui doit entrer dans la composition des bétons, la qualité des aciers des ferraillages et armatures pour les fondations, poutres, poteaux, dallages, longrines, planchers, linteaux, chainages verticaux et horizontaux, selon les normes de la construction. Les calculs des ouvrages sont définis par l’Eurocode 2 et les règles du BAEL qui établissent selon la théorie des états limites la pérennité de l’ouvrage et les conditions normales d’exploitation du bâtiment et de durabilité. Vous aurez donc la certitude que votre maison sera conforme aux règles de construction.

Avant de commencer et selon l’ampleur du chantier, ce professionnel en ingénierie structure bâtiment se basera sur l’étude géotechnique G2AVP ou G2Pro pour calculer et dimensionner les fondations (voir notre article sur l’étude de sol).

Enfin, sachez que l’activité de l’ingénieur béton est couverte par une garantie décennale, qui garantit son travail et ses plans et études. Il est certain que sans les notes de calculs et plans de ferraillages et de coffrages, nomenclature des aciers, en cas de sinistre, la garantie décennale ne fonctionne pas. De plus, sans un tel professionnel dans la description des entreprises et bureaux d’études lors de la souscription de votre assurance dommage ouvrage, celle-ci sera en surcote (beaucoup plus chère).

Vous êtes convaincu et vous souhaitez maintenant faire appel à un ingénieur béton pour réaliser une étude ? DDPC est là pour vous ! Notre équipe travaille en partenariat avec les plusieurs sociétés d’ingénierie béton armé, structure métallique, structure bois. Au-delà de votre permis de construire, nous vous mettons en relation, si vous le souhaitez, avec des professionnels du bâtiment. Alors n’hésitez plus et choisissez DDPC pour vous accompagner dans tous vos projets.

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Étude de sol ou étude géotechnique : pourquoi faut-il la rendre obligatoire avant la réalisation du dossier de demande permis de construire ? https://www.ddpc.fr/etude-de-sol-ou-etude-geotechnique-pourquoi-faut-il-la-rendre-obligatoire-avant-la-realisation-du-dossier-de-demande-permis-de-construire/ Fri, 09 Oct 2020 15:47:16 +0000 https://www.ddpc.fr/?p=3445 Ce mois d’août 2020 a été marqué par une forte actualité dans le monde de la vente de terrain. Les notaires […]

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Ce mois d’août 2020 a été marqué par une forte actualité dans le monde de la vente de terrain. Les notaires ont dû reporter certains de leurs actes, concernant les ventes de terrains constructibles; propriétaires  et acquéreurs ont vu leur projet reporté.Etude de Sol G2

La loi ÉLAN a été complétée mi-août par plusieurs décrets

  • L’un rendant obligatoire les études géotechniques phase principes généraux de construction (G1PGC) pour la vente de terrain « non bâti ». La loi demande une étude G1PGC par lot, et non une étude pour tous les lots d’un lotissement.
  • L’autre obligeant les constructeurs de maison individuelle à réaliser des études géotechniques d’avant-projet (G2AVP) et en phase de projet (G2PRO).

Cette loi ne concerne pas tout le territoire mais uniquement les zones d’aléas moyens et forts comme indiqué sur le site gouvernemental Géorisque.

Cette loi rentre dans la lignée des lois anticipatives du réchauffement climatique. Ce phénomène va effectivement mettre à rude épreuve les constructions sur les terrains argileux. Ne pas oublier non plus l’article 19 ter de cette loi, qui fait imputer aux vendeurs de terrains constructibles la charge de l’étude de sol.

Exemple d'étude de sol. Spécialiste de l'étude de sol.

Dans la foulée de cette loi, les particuliers comme les professionnels vont donc être de plus en plus nombreux à se demander s’il ne serait pas judicieux d’imposer l’étude de sol plus complète que la mission G1PGC comme par exemple une étude géotechnique d’avant projet (dite G2AVP) avant la procédure de demande de permis de construire. Certaines préfectures ont pris les devants en imposant ce type d’étude (G2AVP) dans le cas de plan de prévention « mouvement de terrain ». C’est par exemple le cas dans certaines communes de la région Nouvelle Aquitaine pour des risques :

  • RRGA (risque retrait gonflement des argiles)
  • RMVT (risque de mouvement de terrain), typiquement dans des zones de glissement (par exemple sur la commune de Floirac)

Ailleurs, la G2AVP est pourtant indispensable pour faire reconnaître un sinistre auprès des assureurs. Il est probable d’ailleurs, que sans étude géotechnique G2AVP, l’assurance décennale ne fonctionne pas en cas de sinistre. Notre bureau d’études spécialisé dans l’élaboration du dossier pour obtenir le permis de construire, recommande vivement à ses clients de réaliser cette étude géotechnique, et de la fournir à l’architecte réalisant l’étude du projet. Nous souhaitons vous énumérer les raisons dans cet article.

Qui doit faire cette étude de sol et pourquoi ?

Actuellement, l’étude de sol G2AVP est faite à la demande du client (maître d’ouvrage souvent échaudé par des expériences coûteuses d’un sinistre dû à l’état du sol), d’une mairie qui l’impose via son PPR (plan de prévention des risques), par l’assureur (qui assure en dommage ouvrage le maitre de l’ouvrage, et qui peut être souvent imposée par la banque Crédit Immobilier). La mission G1PGC sera quant à elle demandée par la loi via l’agence immobilière, le notaire ou le vendeur du terrain.

Pour autant, la mission G1PGC se contente de faire un seul sondage sur la parcelle, un essai en laboratoire pour connaitre la sensibilité du sol au RRGA, conclut à l’absence ou non d’argiles et dans l’affirmative, à la sensibilité de l’argile vis-à-vis du RRGA. Ces éléments sont demandés dans les décrets d’application de la loi ÉLAN. Certains bureaux d’études géotechniques pourront donc s’en contenter. Pour autant, nous conseillons de demander de poursuivre la mission G1PGC, comme le demande la norme NFP94500, par une préconisation des fondations et du dallage.

En cas de doute sur la nature du terrain, le prestataire de construction peut aussi la suggérer au démarrage des travaux de gros œuvre ; si les excavations sont non conformes à l’étude G2, les entreprises doivent envoyer une lettre recommandée au client afin de leur indiquer leur refus de poursuivre les travaux. En effet, l’étude de sol (G2AVP mais surtout G2PRO) permet (et est le seul moyen) de calculer les fondations nécessaires à la construction d’un bâtiment (type d’armatures, positionnement des armatures, type de béton et de ciment). Par ailleurs, la G2AVP constitue une condition sine qua non réclamée par les compagnies d’assurance pour souscrire à la garantie de dommage ouvrage. Cette démarche est donc a priori autant réalisée par les professionnels que par les particuliers, même ceux qui se mettent hors la loi en ne souscrivant pas d’assurance dommage ouvrage.

À quoi sert l’étude géotechnique G2AVP ?

Complément d’informations de l’étude préliminaire G1, qui expose dans les grandes lignes les spécificités du terrain, l’étude G2AVP se concentre d’avantage sur la faisabilité d’un projet immobilier précis. Elle permet notamment de déterminer si la parcelle comporte des désordres naturels comme l’argile gonflante, des cavités, des nappes phréatiques, les résistances de pointe et de compression, ou encore un sol dont la portance est faible ou de nature glissante. L’activité sismique ainsi que les événements météorologiques extrêmes sont également pris en compte dans le rapport. En ayant connaissance de la nature du sol et des éventuels risques géotechniques, le constructeur peut alors définir le type de fondation et solutionner les défauts du terrain pour que la construction soit pérenne. Par conséquent, l’étude de sol permet de calculer les coûts des travaux avec plus de précision. Ainsi, si leur valeur dépasse celle de l’estimation du futur bien, le propriétaire peut prendre la décision de stopper le projet. Il en va de même si aucune solution n’est envisageable. L’étude de sol d’avant-projet G2 peut donc vous faire gagner du temps, de l’énergie et de l’argent.

Pourquoi la rendre obligatoire pour les particuliers ?

Valable 10 ans après la réception de l’ouvrage pour un coût aux alentours de 2000 euros pour une maison, cette étude géotechnique ne doit pas être considérée comme une dépense superflue, même si elle ne révèle aucun risque majeur pour votre projet. En plus de vous offrir une certaine sérénité et une réduction importante sur l’assurance dommage ouvrage, la G2AVP comporte également des avantages au moment de la construction. En effet, sans elle, il est probable que vous engagiez des travaux inutiles visant à renforcer la structure. En plus d’entrainer un surcoût, cette précaution inadaptée peut nuire à la solidité et la stabilité de l’ouvrage. Le résultat peut donc être l’inverse de l’effet désiré.

Votre contact pour toutes vos démarches

Le rapport géotechnique doit être réalisé par une entreprise spécialisée dans ce domaine selon la norme NF P94-500. DDPC travaille avec un vaste réseau de professionnels du BTP afin de vous aider à réaliser vos démarches. Contactez-nous via notre site internet pour en savoir plus.

Recommandations DDPC

L’étude de sol G2AVP doit se faire avec une foreuse pour réaliser au moins un sondage pressiométrique. Ce sondage doit être descendu de 8 m dans le bon sol, voire plus. L’enjeu est financier car si une mission G2AVP faite de tarière et de pénétromètre conclut à la nécessité de fondations profondes, il faut que le maître d’ouvrage paye à nouveau pour que le géotechnicien revienne faire un sondage pressiométrique indispensable pour le calcul des frottements des micro-pieux.

Les sondages de sol faits avec une mini-pelle ou similaire n’ont aucune valeur probante dans le calcul et la détermination du type de fondation à prescrire pour le bâtiment projeté.

Foreuse pour étude de sol.

Micro pieux dallage

 

 

 

 

 

fondations micro-pieux

 

Ont participé à la rédaction de cet article la société d’étude géotechnique GéoFondation, la société d’architecture et d’ingénierie KDA, la société de réalisation de fondations spéciales et micro-pieux Temsol.

Logo des entreprises ayant rédigé cet article.

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Remise des clés : que faut-il vérifier dans votre nouvelle maison ? https://www.ddpc.fr/remise-des-cles-que-faut-il-verifier-dans-votre-nouvelle-maison/ Thu, 06 Aug 2020 14:01:36 +0000 https://www.ddpc.fr/?p=3427 Vous voilà enfin face à votre maison, achetée sur plan, à quelques minutes d’en recevoir les clés. Cette étape, si tout […]

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Vous voilà enfin face à votre maison, achetée sur plan, à quelques minutes d’en recevoir les clés. Cette étape, si tout va bien, est la dernière, elle est donc l’une des plus importantes de votre investissement, car dès lors vous devenez propriétaire, et redevable auprès de votre banque du remboursement des mensualités de votre emprunt. Il est donc très important et absolument nécessaire d’être en mesure de réaliser une réception de chantier définitive, et d’y mentionner tout ce qui vous apparait mal fait ou suspect. Notre bureau d’étude de demande de permis de construire détaille dans cet article les choses importantes à vérifier lors de la remise des clés d’une maison, tout en vous donnant le conseil de vous faire assister par un membre de l’Ordre des Architectes pour cette opération de réception.

Serrure de porte avec un trousseau de clés.

https://pixabay.com/fr/photos/maison-clés-clé-la-porte-château-1407562/

La minutie est de mise

La livraison du logement neuf sur plan est un moment d’excitation. Plus la date approche, plus on projette l’installation, l’organisation des meubles et la décoration des pièces. Avant cela, il va falloir scruter prudemment et minutieusement chaque recoin du bien. En effet, il est important de vérifier qu’il est conforme à son descriptif technique, aux normes, et qu’il n’y a pas de vice apparent. La garantie des vices apparents (article 1642-1 du code civil) commence à cette date, ainsi que la garantie décennale de la ou des entreprises. Dès lors il faudra noter toute malfaçon :

Procédons de la façon suivante :

1/ Les documents :

Demandez à votre constructeur ou maître d’œuvre les documents suivants :

  • Copie du dossier de demande de permis de construire à l’échelle et complet, accompagné de l’arrêt municipal portant accord du permis de construire avec ses annexes ; vérifiez bien dans les annexes les prescriptions éventuelles du Service départemental d’incendie et de secours et du service de l’assainissement.
  • Copie du certificat de conformité délivré par l’administration à la fin des travaux.
  • Copie de La Déclaration d’ouverture règlementaire de chantier avec le cachet de la mairie.
  • Copie de la Déclaration d’achèvement des travaux avec le cachet de la mairie.
  • Copie du rapport d’étude géotechnique obligatoire, type G2AVP.
  • Copie de l’étude béton armé avec les plans de ferraillage, la nomenclature des aciers, le ou les types de béton employés, le plan de calepinage du plancher hourdis (s’il y en a un), la note de calcul de l’ingénieur béton.
  • Copie des plans d’exécution cotés, avec les plans, coupes, détails, façades, plan de toiture, plan des réseaux enterrés (EDF, France Télécom, Alimentation en eau potable (AEP), eau de pluie, eaux usées) avec les emplacements des coffrets, compteurs et regards, éventuellement des chambres de tirage, bordures en béton, clôture(s), portail et portillon piéton, leur fonctionnement, sonnette et éclairage extérieur.
  • Le plan du réseau électrique filaire intérieur, le plan et schéma du tableau électrique.
  • Le consuel.
  • Les attestations NF et / ou Acotherm pour les fenêtres et Acermi pour les isolants.
  • Le rapport d’inspection final RT2012 (ou bientôt RT2020) et le dossier complet initial RT2012 (ou bientôt RT2020).
  • Pour les régions concernées, la copie d’agrément du produit et film anti-termites utilisé sous le dallage.
  • Fiche technique des plaques de plâtre utilisées en cloison et en plafond.
  • Fiche technique des portes extérieures et notamment la fiche de la porte d’entrée et son classement officiel sécurité anti-effraction (BP3 de préférence).
  • Notice originale de fonctionnement et d’entretien de la ventilation mécanique contrôlée (VMC) simple ou double flux (selon les cas), des appareils installés comme la climatisation, les convecteurs Apéro, la chaudière, la pompe à chaleur, les radiants, du ballon d’eau chaude sanitaire.
  • Attestation de conformité de réalisation de l’assainissement autonome, délivrée par le service d’assainissement de la commune ou de la communauté de commune ou d’agglomération.
  • Vérifiez au pied des comptages extérieurs les fourreaux (gaines) qui dépassent avec le grillage avertisseur : EDF : rouge, Télécom : vert, AEP: bleu, gaz : jaune / malgré la possibilité d’enterrer les tuyaux en polyéthylène haute densité pour le gaz et l’AEP, il sera préférable de les passer dans une gaine de la bonne couleur.

2/ Les vérifications in situ :

Munissez-vous d’un mètre laser et d’un appareil photo numérique. Vérifiez de visu les éléments de votre maison et faites quelques tests :

  • Vérifiez les cotes des pièces (longueur, largeur, hauteur sous plafond).
  • Vérifiez les espaces extérieurs, déchets restants, espaces verts en état, plantations d’arbres, tampons (couvercles) des regards, emplacement des comptages AEP, EDF, Télécom.
  • Vérifiez le fonctionnement en ouverture et fermeture de toutes les portes, portes fenêtres, fenêtres, volets, volets roulants, porte de garage, portes intérieures ; vérifiez le bon fonctionnement de toutes les serrures, vérifiez qu’il ne subsiste pas de calages transport, et que les protections d’usinage sur les joints ont bien été enlevées. Vérifiez que les condamnations des portes des salles de bain, salles d’eaux et toilettes, fonctionnent bien.
  • Ouvrez les robinets et vérifiez d’une part que l’eau soit bien branchée au réseau public, et qu’ils fonctionnent tous bien, que les écoulements dans les siphons fonctionnent bien (y compris ouverture et fermeture des éviers et lavabos) ; vérifiez que l’eau chaude met peu de temps à arriver, et qu’elle arrive bien. Vérifiez la ou les chasses d’eau et les robinets de fermeture ou vannes de fermeture des réservoirs des WC.
  • Vérifiez que les extracteurs de VMC soient bien en place dans toutes les pièces d’eau (salle de bain, salle d’eau, cuisine, toilettes. Faites-vous expliquer le fonctionnement et demandez où sont les commandes (normalement interrupteur à deux vitesses).
  • Pour le carrelage, si vous désirez vérifier sa planéité et savoir s’il est bien collé, lâchez depuis 60 cm de hauteur des billes sur le sol : si vous entendez des « clocs » ou un son dit « creux » ce sont des carreaux mal collés ; si les billes se concentrent en un endroit, c’est que le carrelage est en pente.
  • Vérifiez le bon fonctionnement de chaque interrupteur, télérupteur, de chaque prise. Disjonctez le tableau (coupure générale) et réenclenchez-le pour voir si tout fonctionne bien. Demandez où se trouve le piquet de terre.
  • Vérifiez la présence de la prise DTI-Test (marqué DTI-Test dessus) installée par Orange.
  • Vérifiez les couleurs (demandez la fiche technique de chaque peinture utilisée).
  • Vérifiez la planéité des cloisons et l’horizontalité des plafonds.
  • Vérifiez les descentes d’eaux pluviales extérieures.

Comme vous pouvez le constater, les problèmes peuvent provenir de sources multiples et variées, c’est pourquoi il est utile d’amener la notice descriptive détaillée et les devis de ce qui avait été convenu lors de la réservation du bien. Bien entendu, les espaces extérieurs comme les balcons, jardins ou terrasses sont également à vérifier avec minutie, de même que les parties communes s’il s’agit d’une copropriété.

Il est possible de faire appel à un expert judiciaire ou un architecte qui vous accompagnera au cours de cette première visite et sera plus à même d’identifier d’éventuels défauts, tout en vous guidant dans la démarche qui en découlerait. Un regard rigoureux et aguerri est toujours utile dans ces moments où ce sont généralement l’émotion et la précipitation qui risquent de prévaloir.

Rédiger correctement le procès-verbal de réception

L’entrepreneur a l’obligation de vous remettre et vous faire signer en deux (ou trois selon les cas) exemplaires le procès-verbal qui atteste de la réception du bien. Dans celui-ci une partie est dédiée à l’annotation des éléments qui ne sont pas conformes à ce qui avait été convenu (généralement très succinct – préférez notre PROCÈS-VERBAL DE RÉCEPTION DES TRAVAUX à télécharger et imprimer). Ce sont vos réserves et elles doivent être notées de façon claire, précise et compréhensible (la pièce, l’étage, l’endroit sur le mur, le défaut exact…). Si vous ne remarquez pas tout de suite un défaut, vous disposez de 30 jours après la remise des clés pour faire jouer la garantie des vices apparents. Vous pouvez indiquer pour chaque chose un délai de remise en état ou de fourniture.

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Habitat : ne négligez pas le garage ! https://www.ddpc.fr/habitat-ne-negligez-pas-le-garage/ Fri, 26 Oct 2018 14:13:54 +0000 https://www.ddpc.fr/?p=2305 Considéré comme une extension de la maison, le garage est une pièce à part entière désormais indispensable dans les foyers. Il […]

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Considéré comme une extension de la maison, le garage est une pièce à part entière désormais indispensable dans les foyers. Il est utile pour stocker un ou plusieurs véhicules, mais sert également d’atelier de bricolage, d’abris de jardin et d’espace de rangement. D’où l’intérêt de voir les choses en grand au moment de sa construction ! Les experts en permis de construire de DDPC vous expliquent tout sur la réglementation et les démarches liées à la construction d’un garage.

Garage accolé à une maison obtenu grâce à un permis de construire.

https://www.pexels.com/photo/brown-and-white-wooden-house-164558/

Quel est votre projet ?

Dans le cas d’une construction neuve, le garage doit être inclus dans les plans de votre future maison. Nul de besoin de réaliser de démarche supplémentaire puisqu’il sera mentionné en bonne et due forme dans votre formulaire de permis de construire. Il fait donc partie intégrante du projet initial. En revanche, si la construction du garage entre dans le cadre d’un projet d’extension de l’habitat, les formalités administratives ne seront pas les mêmes. Si la zone urbaine dans laquelle vous vivez est soumise à un Plan local d’urbanisme (PLU) et que le garage est accolé à la maison, le permis de construire ne sera pas obligatoire en deçà de 40m2. Il faudra tout de même faire une déclaration préalable de travaux pour obtenir l’autorisation de construire. Sans PLU, une demande de permis de construire devra être établie pour toutes les constructions dont la surface au sol excède les 20m2.

En plus de la réglementation fixée par commune, il faudra également tenir compte des règles de servitude pour ne pas gêner le voisinage.

Prévoyez grand

Bien avant d’effectuer les démarches administratives légales, définissez clairement votre projet. Un garage trop petit n’aura que peu d’intérêts, d’autant que vos besoins évolueront probablement au fil du temps. La taille d’un véhicule standard demande une surface au sol comprise entre 12m2 et 18m2, mais il est fortement possible que vous changiez de voiture dans les années à venir. Si la famille s’agrandit par exemple, vous aurez certainement besoin d’un véhicule plus spacieux. Si votre garage n’est plus adapté, cette surface ne pourra plus être utilisée à cet effet. Pour éviter une situation fâcheuse de ce type, il est préférable de toujours prévoir une petite marge de manœuvre.

Les différents types de garage

Bien sûr, l’ampleur des travaux ne dépendra pas uniquement de la taille du garage mais également de sa configuration et des matériaux utilisés pour sa construction. Plusieurs possibilités s’offriront à vous :

  • Le garage accolé est le plus répandu. Il se construit sur une façade de la maison et permet un lien direct avec l’habitat.
  • Vous pouvez aussi opter pour un garage indépendant construit dans le jardin. Si la superficie de ce dernier vous le permet, cette solution vous offrira plus de libertés en termes d’espace. Elle est idéale pour stocker plusieurs véhicules.
  • Autre option, tout aussi pratique mais nettement plus discrète : le garage enterré ou semi-enterré. Dans ce cas, la surface du jardin sera préservée, en revanche, l’intervention de spécialistes sera nécessaire pour réaliser une étude des sols. Si votre maison est construite sur un terrain inondable, il est fort probable qu’un tel projet vous soit refusé.

La transformation du garage

Si vous disposez déjà d’un garage que vous aimeriez transformer en une pièce à vivre, il vous faudra réaliser ce que l’on appelle un changement de destination. Une étude devra alors être réalisée afin de déterminer si cette modification est belle et bien conforme aux règles. Notez que certains PLU imposent parfois un espace de stationnement couvert pour les habitats individuels. Vérifiez donc que la modification de votre garage ne vous oblige pas à créer une autre place de stationnement.

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À chaque projet son type de prêt immobilier ! https://www.ddpc.fr/a-chaque-projet-son-type-de-pret-immobilier/ Tue, 16 Oct 2018 15:24:15 +0000 https://www.ddpc.fr/?p=2294 Une fois votre permis de construire en poche, vous aurez sans doute besoin d’un financement pour lancer les travaux. La plupart […]

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Une fois votre permis de construire en poche, vous aurez sans doute besoin d’un financement pour lancer les travaux. La plupart des organismes financiers sont en mesure de répondre à ce besoin en vous proposant de contracter un prêt immobilier. Il est aussi possible dans certaines situations de recevoir des aides financières de l’État. Pour vous aider à faire le bon choix, votre équipe d’experts de DDPC liste les différents financements à votre disposition.

Personne souhaitant acheter un bien immobilier avec un prêt.

https://pixabay.com/fr/immobilier-agent-vente-accueil-3337032/

Comment ça fonctionne ?

Pour devenir propriétaire d’un bien immobilier ou le faire sortir de terre, vous aurez besoin de mobiliser quelques fonds. Si vos économies ne suffisent pas à financer votre projet, vous pouvez réaliser une demande d’emprunt. Les prêts bancaires sont la solution la plus commune pour accéder à la propriété. Délivré par un établissement de crédit, le prêt permet au bénéficiaire de recevoir des fonds sans avoir à le rembourser immédiatement mais comporte bien souvent des frais connexes. En d’autres termes, vous vous engagez à rembourser par petite tranche sur plusieurs années la somme dont vous avez besoin pour financer votre projet ainsi que des intérêts. Attention, tout le monde n’est pas éligible à cette offre !

Convaincre votre banquier

Votre demande d’emprunt est effectivement passée au crible pour en évaluer les risques potentiels de non-remboursement. Tout comme pour votre demande de permis de construire, votre dossier pour prétendre à un prêt immobilier doit être impeccable. Dans ce cas précis, ce n’est pas la qualité du cahier des charges de votre projet de construction qui pèsera dans la balance mais votre situation financière. Si les cases du formulaire permettant de bénéficier d’un prêt ne sont pas clairement définies, on peut néanmoins lister quelques points qui se veulent rassurants pour les banquiers :

  • Financer une partie de votre projet avec un apport personnel est un plus.
  • À défaut de casser votre tirelire, les organismes de crédit sont plus enclins à prêter de l’argent aux personnes ayant placé leurs économies sur un compte épargne. Une manière détournée de s’assurer que vous vous acquitterez de vos dettes mensuelles même en cas de coup dur.
  • Votre capacité à maintenir tout au long de l’année votre compte courant dans le vert est aussi un facteur décisif.
  • Il est aussi possible que votre situation professionnelle ainsi que la régularité de vos revenus soient pris en compte.

En résumé, plus votre situation est stable, mieux c’est !

Les différents types de prêts immobiliers

On distingue grosso modo trois types de prêts immobiliers bancaires : amortissable, in Fine et relais. Le premier et le plus fréquent se caractérise par des mensualités échelonnés sur plusieurs années. Chaque versement effectué par l’emprunteur amortit une partie du capital et les intérêts. La deuxième option se différencie par le fait que seuls les intérêts sont mensualisés. Le capital ne sera quant à lui remboursé qu’à la dernière échéance. Enfin, le prêt relais constitue une solution transitoire pour les propriétaires souhaitant acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu leur bien immobilier.

Zoom sur les aides de financement immobilier

Certains ménages peuvent aussi prétendre à des prêts plus avantageux d’aides à l’accession. Ils sont réservés généralement aux primo-accédants ou pour certains ménages modestes recherchant un financement pour leur résidence principale.

Note : Certaines de ces aides permettent de financer une partie du projet tandis que d’autres peuvent couvrir la totalité des frais.

Pour différencier toutes ces aides, on retrouve de nombreux acronymes comme le PAS, le PC,le PTZ ou encore le PAL. Décryptage :

  • Le prêt d’accession sociale ou PAS offre l’avantage de réduire les frais de dossiers et ouvre droits aux APL.
  • Le prêt conventionné ou PC est délivré sans condition de revenus et ouvre lui aussi droits aux APL.
  • Le prêt à taux zéro ou PTZ n’exige aucun remboursement d’intérêts. Il s’agit d’une aide complémentaire délivrée par l’État pour les ménages modestes accédant pour la première fois à la propriété. Ce financement est aussi possible pour les personnes n’étant pas propriétaire de leur résidence principale depuis plus de deux ans.

Pour en savoir plus sur les conditions d’éligibilité : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N20373

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