Qu’est-ce qu’une servitude ?

Lorsque l’on achète un terrain, avant même de penser à construire, il est bon d’aller consulter un notaire pour prendre connaissance des servitudes actives et passives existantes. C’est en tout cas l’un des conseils que vous délivre DDPC, votre expert en permis de construire. Pour bien comprendre de quoi l’on traite, il importe d’expliquer ce qu’est une servitude.

C’est une contrainte qui pèse sur une propriété (servitude passive) au profit d’une autre propriété (servitude active), appartenant chacune à un propriétaire différent. La servitude est un droit immobilier attaché à la propriété et non au propriétaire, il faudra donc la respecter et en profiter, ou en subir les conséquences. Voilà pourquoi il est bon de se renseigner très tôt dans vos démarches d’acquisition de bien.

Une maison en construction sur un vaste terrain verdoyant.

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Les différents types de servitude

Il en existe de toute sorte mais nous allons les dégrossir et les simplifier en les classant en trois catégories. Les servitudes naturelles sont édictées par la nature. Par exemple, si l’on possède un bois d’où jaillit une source et que le terrain est incliné, emmenant la source à couler sur le terrain voisin, il faudra s’en accommoder. Nous retrouvons ici les sous-catégories de servitude d’écoulement des eaux naturelles mais également tout ce qui concerne le droit de se clore. Sachez par exemple qu’un propriétaire a le droit de clore son terrain à condition que la clôture ne porte pas atteinte à l’écoulement des aux naturelles et au droit de passage.

Il existe des servitudes légales, mises en place par la loi. Il faut distinguer les servitudes d’utilités publiques, qui visent l’intérêt public, comme par exemple le passage d’une ligne à haute tension. On note aussi les servitudes d’intérêt privé, comme une distance à respecter pour la plantation d’un arbre ou l’accès à une propriété enclavée. Sont réunies dans cet ensemble toutes les spécificités relatives aux murs ainsi qu’aux clôtures mitoyennes, à la mitoyenneté des clôtures qui séparent deux propriétés ou la distance des plantations par rapports aux lignes dites séparatives. Nous retrouvons également les servitudes de vue, les questions du droit de passage ou la servitude de tour d’échelle. Retrouvez notre article à ce sujet ici.

La troisième grande catégorie concerne les servitudes créées par l’homme. Des propriétaires voisins peuvent en concevoir en établissant entre eux une convention. On parle ici d’un droit de passage ou d’une interdiction de construire. Cet ensemble comprend les servitudes rurales et urbaines, apparentes et non apparentes, continues et discontinues. Pour y voir plus clair sur ce sujet complexe, n’hésitez pas à faire appel à l’expert en formulaire de permis de construire, DDPC.

Le permis de construire peut-il être interdit à cause d’une servitude ?

Le permis de construire et la déclaration préalable de travaux sont des autorisations délivrées par la commune. Elles se réfèrent à la conformité des règles d’urbanisme ainsi qu’aux servitudes d’urbanisme. Si ces dernières sont contestées, les autorisations légales peuvent être remises en cause. En revanche, les servitudes de droit privé incombent au déclarant. En d’autres termes, le permis de construire ne prend pas en considération les servitudes d’intérêt privé. Il peut donc être autorisé alors même que les règles de droit privé ne sont pas respectées. D’où l’importance de faire appel à des professionnels afin d’évaluer toutes les dispositions civiles pour pouvoir construire dans les règles.

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