Mitoyenneté : vos droits et devoirs

En ville et plus rarement à la campagne, la mitoyenneté fait l’objet de nombreuses interrogations et génère de multiples litiges chaque année. DDPC, votre expert dans la réalisation de permis de construire, vous explique tout ce qu’il y a à savoir sur vos droits et devoirs dans cette situation.

Photographie d'une avenue avec plusieurs maisons mitoyennes.

https://www.flickr.com/photos/albertize/6342136350/

Définition

On parle de mitoyenneté lorsqu’un mur, une clôture ou toutes autres formes de séparation sont érigées sur deux terrains limitrophes. Cette séparation appartient indivisément à chacun des deux voisins. C’est-à-dire qu’ils ne sont pas seulement propriétaires de la partie médiane de la séparation mais bien de son ensemble. On parle alors de copropriété forcée.

Les exceptions

Quelques exceptions empêchent la revendication de la mitoyenneté. En effet, La séparation n’est pas considérée comme mitoyenne si :

  • le mur présente une pente à son sommet, dirigée uniquement vers une seule propriété
  • les tuiles ou les corniches ne sont que d’un seul côté

Dans ces deux cas de figures, le mur appartient au propriétaire du terrain du côté duquel la pente, les tuiles ou les corniches sont inclinées. Les propriétaires peuvent aussi réclamer un titre de propriété en apportant des preuves de non mitoyenneté. Par exemple, on estime qu’une personne est considérée comme propriétaire exclusif d’un mur mitoyen si elle agit comme tel depuis plus de 30 ans (entretien, travaux de rénovation, embellissement, etc.). Enfin, il faut distinguer la notion de mitoyenneté lorsque la séparation est construite dans la limite intérieure d’une propriété car, dans ce cas, il s’agit exclusivement d’un bien privé.

Les effets de la mitoyenneté

La mitoyenneté entraîne des droits et des devoirs. En effet, la loi prévoit des règles et des mesures concernant l’entretien, la dégradation et les travaux sur la dite séparation mitoyenne.

Vos droits

Pour l’entretien et l’embellissement du mur, le code invoqué se rapproche plus des règles de savoir-vivre entre voisins que de la loi. Ainsi, les copropriétaires peuvent utiliser comme bon leur semble la partie du mur sur leur terrain à partir du moment où cette démarche ne lèse en aucune façon l’autre propriétaire. Pour éviter les longues procédures en justice, nous vous conseillons fortement de partager votre projet avec le voisin concerné. Bien évidemment, si vous exécutez des travaux d’embellissement sans l’aval de votre voisin, les frais sont intégralement à votre charge.

Vos devoirs

Si des dégâts d’usure sont constatés sur la séparation, la notion de copropriété implique que les propriétaires du mur mitoyen ont le devoir de participer à part égale aux frais de réparation. Mais attention, les deux parties doivent être tombées d’accord sur la nature du projet avant que les travaux ne commencent. Cela implique que les copropriétaires se mettent d’accord sur l’entrepreneur, les matériaux et sur le prix de l’opération. Sans cette mise au point, la loi ne prévoit un recours que si la partie mitoyenne est sur le point de s’écrouler. En effet, un accord commun n’est plus indispensable si un expert reconnait que l’intégrité de la séparation est altérée et que sa rénovation est urgente. Vous pouvez alors débuter les travaux sans attendre et réclamer la part des frais qui incombe à votre voisin par la suite. S’il refuse, l’affaire sera traitée par un juge de paix qui tranchera en votre faveur si vous avez respecté la procédure.

Un recours en cas de dégradation ?

Si des dégâts sont occasionnés par l’un des deux propriétaires, les frais de réparation sont entièrement à la charge du voisin ayant occasionné les dégâts. S’il y a litige, le responsable peut être condamné en justice à assumer seul les frais.

Construire une clôture mitoyenne pour vous protéger du vis-à-vis ne demande pas de remplir un formulaire de permis de construire car cette démarche est liée au droit à la protection de la vie privée. Une simple déclaration commune des copropriétaires suffit la plupart du temps. Pour les autres travaux de mitoyenneté, renseignez-vous auprès de votre mairie avant d’entreprendre quoi que ce soit.

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