La surface d’une construction

Quand on est à la recherche d’un logement, on entend souvent parler de la surface selon la fameuse loi Carrez. Mais qu’est-ce qu’elle définit précisément ? Quelles sont les différences avec le calcul de la surface habitable ou de la surface de plancher que vous devez renseigner lors de la demande d’un permis de construire ? Les spécialistes de DDPC répondent à toutes vos questions.

Plan et illustration d'une maison.

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Comment choisir la surface de son futur habitat ?

Le choix de la surface habitable est primordial quand on décide de faire construire. Il permet notamment de déterminer la superficie du terrain à acheter. Avant d’esquisser votre projet, renseignez-vous déjà auprès de votre mairie pour étudier les règles en vigueur spécifiées dans le Plan d’occupation des sols (POS), le Plan local d’urbanisme (PLU) et le Coefficient d’occupation des sols (COS).

La surface constructible doit également figurer dans le formulaire de demande de permis de construire et ne devra pas être modifié dès lors que ce dernier vous sera accordé. Il s’agit d’un point de départ à partir duquel, plusieurs éléments seront décidés :

  • L’architecture de la construction
  • La répartition des pièces
  • La servitude de vue
  • L’espace extérieur souhaité (avec ou sans piscine…)
  • Le budget

Si vous projetez de faire construire à des fins locatives, la question de la surface sera également essentielle. Elle déterminera le montant du loyer qui évoluera également en fonction de l’emplacement du bien.

Avant c’était SHOB, SHON

Dans le bâtiment, avant le 1er mars 2012, la surface hors œuvre brute (SHOB) correspondait à la surface totale d’une construction (parties communes, non aménageables, techniques, etc. comprises), tandis que la surface hors œuvre nette (SHON) reprenait la SHOB moins les zones non habitables. Il s’agissait donc d’évaluer toute la surface couverte d’un bâtiment par un plafond supérieur à 1,80 mètre, close et hors local technique, cave, garage, entre autres paramètres, cela dans l’optique de respecter le COS applicable au terrain et permettre le calcul de taxes diverses.

SDP ou SPC depuis 2012

Depuis 2012, ces deux unités de calcul des surfaces de constructions sont remplacées par la surface de plancher des constructions (SPC), qui se mesure à partir du nu intérieur des façades, afin de parer à une certaine tendance : demander des murs extérieurs peu épais pour gagner un peu de surface, ce qui rend la construction moins bien isolée et va contre la notion d’écoresponsabilité suivie depuis quelques années. Ce calcul autorise, dans certains cas, un surplus de 10 % de construction par rapport au COS. Contrairement à la SHON, cette unité de mesure ne sert qu’à la délivrance du permis de construire et des autorisations de travaux par l’urbanisme. Pour la fiscalité, c’est la commune, le département et la région qui appliquent désormais leur propre mesure.

Nous reviendrons prochainement sur le sujet dans un prochain article qui traitera des mesures de surfaces des lots eux-mêmes.

DDPC vous accompagne

En attendant, retrouvez toutes les informations sur les règles de constructions et les conseils experts de DDPC pour acheter un terrain constructible. Vous pouvez également, si vous le désirez, être mis en relation avec des professionnels du métier (architecte, géomètre, ingénieur béton, etc.) en consultant la liste des partenaires de DDPC. Réalisez votre projet de A à Z à nos côtés !

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