Comprendre la servitude de vue

La rédaction de DDPC – le spécialiste des permis de construire en ligne – s’est penchée sur un sujet complexe et souvent méconnu : la servitude de vue et de jour, à prendre en compte au moment de réaliser ses plans de construction. Voilà une problématique qui touche à la tranquillité et au bien-être quotidiens des habitants dont les demeures sont proches.

Fenêtre sur façade de maison en bois.

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Il s’agit de protéger chacun des indiscrétions de ses voisins. À cette fin, la loi impose de respecter une distance minimale au moment de créer des ouvertures qui donnent vue sur lesdits voisins, telles que les fenêtres, les balcons ou encore les terrasses. On considère que les ouvertures qui ne laissent passer que la lumière et ne permettent pas de jeter l’œil chez l’autre  – on les appelle « jours de souffrance » – ne sont pas concernées par ces règles de distances. Toutefois, elles doivent être réalisées à une certaine hauteur.

Ce qu’on appelle la « vue »

C’est une ouverture réalisée par un propriétaire dans une construction, à partir de laquelle il peut nettement observer la propriété voisine. En plus des terrasses, fenêtres ou balcon, ce peut être un escalier d’accès ou une échelle fixe à l’extérieure.

Les règles édictées en matière de « vues » ne s’appliquent qu’entre des propriétés privées accolées.

En revanche, il n’y a pas de distances à respecter si l’ouverture donne :

  • sur la voie publique
  • sur un mur « aveugle » de la maison voisine
  • sur un toit fermé (sans vasistas ni « chien assis »)
  • sur le ciel (cas des vasistas en vue d’éclairer les combles).

Si le Code civil impose des distances minimales à respecter pour la création de vues, il est aussi conseillé de s’informer auprès de sa mairie afin de prendre connaissance de potentielles règles locales. Ces dernières pourraient prévoir des restrictions plus spécifiques à propos de la taille des fenêtres ou des balcons, par exemple.

La vue droite

La vue droite (ou directe) permet de voir chez le voisin sans se pencher, ni tourner la tête.

On ne peut exercer une vue droite sur la propriété voisine que s’il y a une distance minimale d’1,90 m entre celle-ci et l’ouverture concernée.

Pour calculer cette distance, il faut se placer du côté du bâtiment de l’observateur :

  • au niveau du parement extérieur de la façade lorsqu’il s’agit d’une fenêtre
  • au niveau de l’extrémité extérieure de la balustrade lorsqu’il s’agit d’un balcon ou d’une terrasse.

Du côté du voisin, on se place à la limite séparative.

Lorsqu’un mur sépare les deux propriétés, le calcul de la distance dépend de l’appartenance du mur :

  • le mur appartient à l’observateur : la distance se calcule jusqu’à la façade du mur orientée vers la propriété voisine,
  • le mur appartient au voisin : la distance se mesure jusqu’à la façade du mur visible de l’ouverture,
  • le mur est mitoyen : la distance se mesure jusqu’au milieu de l’épaisseur du mur (ligne séparative des deux propriétés).

La vue oblique

La vue oblique (ou indirecte) permet d’observer la propriété voisine en tournant la tête à droite ou à gauche et en se penchant. La distance minimale à respecter en cas de vue oblique est de 0,60 m.

Elle se calcule en partant de l’angle de l’ouverture la plus proche de la propriété voisine jusqu’à la limite séparative.

La servitude de vue

Il arrive qu’un propriétaire bénéficie d’une « servitude de vue ». Dans ce cas, il n’a pas l’obligation de respecter les distances minimales prescrites pour les ouvertures. Ce droit peut naître d’un accord conclu entre voisins. Il s’agira alors d’un acte écrit autorisant la création d’une ouverture à une distance inférieure à celle prévue par la loi. Pour plus de sécurité juridique, il convient de publier cet accord au Service de la publicité foncière.

La servitude de vue peut également naître par prescription. Ainsi, une vue illégale qui n’aurait fait l’objet d’aucune contestation pendant 30 ans crée une servitude au profit du terrain voisin. Passé ce délai, il devient impossible d’exiger la suppression de cette ouverture.

Les jours

Les « jours » sont de petites ouvertures qui ne laissent passer que la lumière, et au travers desquelles il est impossible de voir ; on pense à un carré de verre par exemple. Ces ouvertures doivent être composées d’un châssis fixe qui ne peut pas s’ouvrir et comporter un verre dormant, translucide et non transparent. Elles doivent, par ailleurs, être dotées d’une grille de fer dont les mailles ont au maximum 10 cm d’ouverture.

Ils ne peuvent être aménagés que sur des murs privatifs ou sur autorisation, lorsque les voisins partagent la mitoyenneté.

Si les jours peuvent être créés sans avoir à respecter une distance minimale par rapport à la limite de propriété du voisin, ils doivent être placés à une certaine hauteur par rapport au plancher de la pièce qu’ils sont destinés à éclairer, soit à :

  • 2,60 m au moins du rez-de-chaussée,
  • 1,90 m si la pièce est située à l’étage.

 Contester l’ouverture créée par un voisin

Pour contester l’ouverture irrégulière créée par un voisin, il faut saisir le tribunal de grande instance. Le juge décidera de la mesure adaptée pour mettre fin à la vue ou au jour irrégulier : obturation de l’ouverture, ou démolition (d’un balcon par exemple).

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